Zniesienie współwłasności w Poznaniu

Kiedy można żądać zniesienia współwłasności?

Zawsze. Nikt nie musi pozostawać współwłaścicielem wbrew swojej woli, a roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Współwłaściciele mogą umówić się, że przez pewien czas nie będą go dochodzić, ale najwyżej na 5 lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu wolno go przedłużyć na kolejne 5 lat (art. 210 § 1 k.c.).

Zanim złożysz wniosek, sprawdź, skąd wzięła się współwłasność:

• zakup lub darowizna na kilka osób, na przykład mieszkanie kupione przez partnerów bez ślubu albo działka kupiona przez rodzeństwo: właściwą drogą jest zniesienie współwłasności, opisane na tej stronie;
• dziedziczenie: dopóki spadek nie został podzielony, nieruchomość dzieli się w dziale spadku;
• małżeństwo: majątek wspólny dzieli się po rozwodzie w sprawie o podział majątku.

Sposoby i zasady rozliczeń są w tych sprawach podobne, ale wniosek, opłata i właściwy sąd mogą być inne.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

1. Podział nieruchomości

Każdy współwłaściciel może żądać fizycznego podziału, chyba że byłby on sprzeczny z prawem albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, zmieniłby ją istotnie albo znacznie obniżył jej wartość (art. 211 k.c.). Tak dzieli się na przykład działkę albo dom, w którym da się wyodrębnić samodzielne lokale. Projekt podziału trzeba zaznaczyć na planie przygotowanym przez geodetę (art. 621 k.p.c.). Różnice wartości części wyrównuje się dopłatami.

2. Przyznanie jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych

Rzecz, której nie da się podzielić, sąd może przyznać jednemu ze współwłaścicieli, a pozostałym zasądzić spłaty (art. 212 § 2 k.c.). Mieszkania zwykle nie da się podzielić fizycznie, dlatego ten sposób jest najczęstszy. Sąd wyznacza termin i sposób zapłaty, odsetki i w razie potrzeby zabezpieczenie. Może rozłożyć spłaty na raty, ale łącznie najwyżej na 10 lat (art. 212 § 3 k.c.). W praktyce sąd sprawdza, czy osoba, która ma przejąć nieruchomość, będzie w stanie spłacić pozostałych.

3. Sprzedaż i podział pieniędzy

Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie chce albo nie może przejąć nieruchomości, sąd zarządza jej sprzedaż według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, a uzyskaną kwotę dzieli według udziałów. Sprzedaż prowadzi komornik w drodze licytacji, więc cena bywa niższa niż na wolnym rynku. Dlatego współwłaściciele często wolą sprzedać nieruchomość wspólnie, zanim sąd do tego dojdzie.

Umowa u notariusza czy sprawa w sądzie?

	Umowa u notariusza	Sąd
Kiedy	Wszyscy współwłaściciele zgadzają się co do sposobu i kwot	Brak zgody albo potrzebne rozliczenie roszczeń przez sąd; także zgodny wniosek
Czas	Zwykle jedna wizyta, po przygotowaniu dokumentów	Sprawa zgodna: zwykle kilka miesięcy. Sporna, z opiniami biegłych: najczęściej od roku do kilku lat
Opłaty urzędowe	Taksa notarialna zależna od wartości przedmiotu umowy, plus 23% VAT, wypisy i opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej	1000 zł od wniosku; 300 zł, gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych); do tego koszty biegłych
Podatek PCC	2% od wartości tego, co ktoś otrzymuje ponad swój udział, zarówno przy umowie, jak i przy postanowieniu sądu

Sąd w toku sprawy powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego podziału. Gdy wszyscy złożą zgodny wniosek, sąd wyda postanowienie zgodne z jego treścią, jeżeli projekt nie narusza prawa ani w rażący sposób interesu osób uprawnionych (art. 622 k.p.c.).

Rozliczenia między współwłaścicielami

Pożytki z nieruchomości, na przykład czynsz najmu, należą się współwłaścicielom według wielkości udziałów, i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary (art. 207 k.c.). W sprawie o zniesienie współwłasności sąd rozlicza między innymi:

• nakłady jednego współwłaściciela, na przykład remont, spłatę kredytu albo podatek od nieruchomości zapłacony za wszystkich;
• pożytki pobrane przez jednego współwłaściciela, na przykład czynsz od najemcy;
• wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela z wyłączeniem pozostałych.

Od chwili wszczęcia sprawy o zniesienie współwłasności te roszczenia można dochodzić tylko w niej. Po prawomocnym zakończeniu sprawy nie można ich dochodzić w ogóle, nawet jeżeli nikt ich nie zgłosił (art. 618 § 2 i 3 k.p.c.). Dlatego faktury, potwierdzenia przelewów i umowy najmu warto zebrać przed złożeniem wniosku.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności?

• Opłata sądowa: 1000 zł od wniosku albo 300 zł przy zgodnym projekcie zniesienia.
• Biegli: w sprawie spornej sąd zwykle powołuje rzeczoznawcę majątkowego do wyceny, a przy podziale fizycznym także geodetę. Zaliczkę na ich wynagrodzenie płacą uczestnicy.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych: 2% od wartości nieruchomości otrzymanej ponad udział. Płaci go ten, kto przejmuje więcej, niż miał. Jeżeli nikt nie dostaje więcej niż swój udział, podatku nie ma.
• Notariusz: maksymalną taksę wyznacza rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i zależy ona od wartości nieruchomości. Przy mieszkaniu wartym 600 000 zł wynosi najwyżej 3170 zł netto. Do tego 23% VAT, wypisy i opłaty za wpis do księgi wieczystej.
• Pomoc prawnika: porada prawna kosztuje od 250 do 350 zł, a prowadzenie sprawy wyceniamy indywidualnie (cennik).

Przykład

Anna i Tomasz, para bez ślubu, kupili mieszkanie na Ratajach po 1/2. Po rozstaniu Anna chce je zatrzymać. Mieszkanie jest warte 600 000 zł, więc spłata dla Tomasza wynosi 300 000 zł. Jeżeli się porozumieją, mogą podpisać umowę u notariusza albo złożyć do sądu zgodny wniosek z opłatą 300 zł. Anna zapłaci 2% PCC od 300 000 zł, czyli 6000 zł. Przy umowie u notariusza dojdzie taksa notarialna, najwyżej 3170 zł netto. Jeżeli Tomasz przez dwa lata sam spłacał raty kredytu, ta kwota powinna zostać uwzględniona w rozliczeniu.

Uwaga na kredyt: umowa o zniesienie współwłasności nie zmienia umowy z bankiem. Oboje pozostają kredytobiorcami, dopóki bank nie zgodzi się zwolnić jednego z nich. Warto to ustalić z bankiem przed podpisaniem umowy.

Jak przygotować się do sprawy?

1. Ustal numer księgi wieczystej i sprawdź, kto jest wpisany jako właściciel i w jakich udziałach. We wniosku trzeba dokładnie określić nieruchomość i przedstawić dowody własności (art. 617 k.p.c.).
2. Zbierz dokumenty nakładów i pożytków: faktury, przelewy, umowy najmu, potwierdzenia zapłaty podatku i opłat.
3. Oszacuj wartość nieruchomości, na przykład na podstawie ofert podobnych mieszkań albo operatu rzeczoznawcy.
4. Zastanów się, który sposób zniesienia jest dla ciebie realny: czy chcesz przejąć nieruchomość i masz środki na spłatę, czy wolisz spłatę albo sprzedaż.
5. Jeżeli nieruchomość ma być podzielona fizycznie, zamów u geodety projekt podziału.

Wniosek składa się do sądu rejonowego, w którego okręgu leży nieruchomość (art. 507 i 606 k.p.c.). W Poznaniu sąd zależy od dzielnicy, w której leży nieruchomość. Prowadzimy sprawy dotyczące nieruchomości w Poznaniu i w gminach powiatu poznańskiego, a na życzenie klienta także w innych miejscowościach.

Częste pytania

Czy mogę sprzedać swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Tak. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych (art. 198 k.c.). Kupujący wchodzi wtedy w twoje miejsce jako współwłaściciel. Na sprzedaż całej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich.

Czy współwłaściciel może zablokować zniesienie współwłasności?

Nie. Może się nie zgadzać na proponowany sposób albo kwoty, ale wtedy rozstrzygnie sąd. Wyjątkiem jest umowne wyłączenie prawa do zniesienia współwłasności, możliwe najwyżej na 5 lat.

Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności?

Sprawa zgodna kończy się zwykle w kilka miesięcy. Sprawa sporna, w której sąd powołuje biegłych i rozlicza nakłady, trwa najczęściej od roku do kilku lat.

Czy przy zniesieniu współwłasności zawsze płaci się podatek?

Nie. Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci się tylko od spłat i dopłat, czyli od wartości tego, co ktoś otrzymuje ponad swój udział. Jeżeli każdy dostaje część odpowiadającą udziałowi, podatku nie ma.

Ile kosztuje prawnik w sprawie o zniesienie współwłasności?

Porada prawna kosztuje od 250 do 350 zł. Prowadzenie sprawy wyceniamy indywidualnie, po zapoznaniu się z dokumentami. O pozostałych sprawach dotyczących nieruchomości piszemy na stronie prawo nieruchomości w Poznaniu.

Stan prawny na 21 października 2026 r.

Umów konsultację

Zadzwoń: 605 660 248 albo napisz: biuro@plewinscy.pl. Możesz też zostawić wiadomość w formularzu - odezwiemy się najpóźniej następnego dnia roboczego.

Wysłanie formularza nie oznacza zawarcia umowy o pomoc prawną. To, co napiszesz, jest objęte tajemnicą zawodową, a dane wykorzystujemy wyłącznie do odpowiedzi na zapytanie. Zasady przetwarzania danych opisuje polityka prywatności.