Prawo nieruchomości – adwokat Poznań

Prawo nieruchomości — Poznań

Prawo nieruchomości to obszar, w którym najwięcej kosztuje nie przegrany proces, lecz umowa podpisana bez sprawdzenia stanu prawnego gruntu.

Kancelaria Plewińscy w Poznaniu prowadzi sprawy o zniesienie współwłasności, zasiedzenie, ustanowienie służebności i rozgraniczenie nieruchomości, weryfikuje nieruchomości przed nabyciem, przygotowuje i opiniuje umowy oraz zapewnia stałą obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych i firm deweloperskich.

Nieruchomościami zajmują się w kancelarii adwokat Justyna Plewińska i radca prawny Przemysław Plewiński. Obsługę wspólnot mieszkaniowych oraz podmiotów z branży deweloperskiej prowadzi adwokat Justyna Plewińska.

Weryfikacja nieruchomości przed zakupem

Większość sporów o nieruchomości, które trafiają do sądu, dałoby się uprzedzić na etapie poprzedzającym podpisanie umowy przedwstępnej. Sprawdzamy księgę wieczystą wraz z aktami księgi, podstawę nabycia po stronie sprzedającego, obciążenia hipoteczne, roszczenia ujawnione w dziale III, służebności, prawa dożywocia oraz umowy najmu i dzierżawy wiążące przyszłego nabywcę.

Odrębnym elementem badania jest stan planistyczny działki: czy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jakie jest przeznaczenie terenu, czy działka ma dostęp do drogi publicznej, czy leży w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym oraz czy nie obejmują jej ograniczenia wynikające z ochrony przyrody, zagrożenia powodziowego lub ochrony zabytków.

Po zmianach, które weszły w życie w 2026 roku, ten element decyduje o tym, czy na działce w ogóle da się zbudować dom — piszemy o tym szerzej na stronie o planie ogólnym gminy.

Sprawdzamy również, czy nieruchomość nie jest obciążona wadami prawnymi, które ujawniają się dopiero po latach — nieuregulowanym stanem spadkowym, roszczeniami reprywatyzacyjnymi, wadliwym podziałem geodezyjnym czy niezgodnością granic ewidencyjnych ze stanem faktycznym na gruncie.

Umowy dotyczące nieruchomości i asysta przy akcie notarialnym

Przygotowujemy i opiniujemy umowy przedwstępne oraz ostateczne umowy sprzedaży nieruchomości, umowy deweloperskie i rezerwacyjne, umowy darowizny, dożywocia oraz umowy ustanawiające służebność. Nawet jeżeli umowa ma być zawarta w formie aktu notarialnego, warto skonsultować jej treść wcześniej — notariusz dba o zgodność czynności z prawem, ale nie reprezentuje interesów żadnej ze stron. Projekt aktu zwykle da się uzyskać przed terminem podpisania i to jest moment, w którym można jeszcze negocjować zapisy o zadatku, terminach, karach umownych i stanie prawnym nieruchomości.

Osobną grupę stanowią umowy najmu — lokali mieszkalnych, w tym najem okazjonalny i instytucjonalny, oraz lokali komercyjnych. Treść umowy najmu przesądza o tym, jak szybko da się odzyskać lokal i zaległe płatności, dlatego warto zaopiniować ją przed podpisaniem, a nie dopiero w sporze.

Wsparcie nie kończy się na dokumencie. Towarzyszymy klientom przy podpisywaniu aktu notarialnego, a jeżeli klient nie może lub nie chce uczestniczyć w czynności osobiście — możemy podpisać akt w jego imieniu na podstawie pełnomocnictwa.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Współwłasność powstaje najczęściej wskutek dziedziczenia albo zakupu nieruchomości przez kilka osób i bywa utrzymywana latami, dopóki współwłaściciele się zgadzają. Problem pojawia się, gdy jeden z nich chce wyjść ze współwłasności, a pozostali nie. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu — można z niego skorzystać w dowolnym momencie.

Prowadzimy sprawy o zniesienie współwłasności we wszystkich trzech wariantach: podziału fizycznego nieruchomości, przyznania jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych oraz sprzedaży licytacyjnej. Rozliczamy przy tym nakłady poczynione na nieruchomość, pożytki pobrane przez jednego ze współwłaścicieli oraz wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad przysługujący udział. W wielu sprawach korzystniejsze od procesu okazuje się porozumienie zawarte w formie aktu notarialnego — również w tym zakresie prowadzimy negocjacje i przygotowujemy dokumenty.

Sprawy o zniesienie współwłasności bywają powiązane z działem spadku oraz z podziałem majątku wspólnego małżonków — wtedy prowadzimy je łącznie.

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie pozwala uporządkować stan prawny gruntu, którym ktoś włada od dziesięcioleci bez tytułu ujawnionego w księdze wieczystej. Warunkiem jest samoistne posiadanie nieruchomości przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze — przy czym w praktyce sądowej rozstrzyga się przede wszystkim o charakterze posiadania i o możliwości doliczenia okresu posiadania poprzednika.

Sprawy o zasiedzenie potrafią trwać latami z uwagi na rozbudowane postępowanie dowodowe, ale zdarzają się też takie, które kończą się na pierwszej rozprawie. Różnicę robi zwykle dokumentacja skompletowana przed złożeniem wniosku. Reprezentujemy zarówno wnioskodawców, jak i właścicieli broniących się przed utratą prawa własności. Prowadzimy również sprawy o zasiedzenie służebności gruntowej, w tym służebności przesyłu wobec przedsiębiorstw energetycznych i gazowych.

Służebności i dostęp do drogi publicznej

Działka bez prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej jest w praktyce niezabudowalna, a jej wartość rynkowa spada o kilkadziesiąt procent. Prowadzimy sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej, w tym ustalenie jej przebiegu i wysokości wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Zajmujemy się także służebnością przesyłu — ustanowieniem jej za wynagrodzeniem, wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z gruntu przez przedsiębiorstwo przesyłowe za okres wsteczny oraz obroną przed zasiedzeniem służebności przez przedsiębiorstwo. Ponadto prowadzimy sprawy o ustanowienie i zniesienie służebności mieszkania, służebności gruntowych oraz o zmianę treści służebności, gdy przestała odpowiadać potrzebom nieruchomości władnącej.

Rozgraniczenie nieruchomości i spory o granice

Spory o przebieg granicy zaczynają się zwykle od rozbieżności między granicą ewidencyjną a stanem zagospodarowania na gruncie — ogrodzeniem postawionym przed laty, budynkiem gospodarczym albo wjazdem.

Wniosek o rozgraniczenie składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Organ wszczyna postępowanie rozgraniczeniowe i wyznacza geodetę, który przeprowadza czynności na gruncie. Jeżeli zebrany materiał dowodowy ani oświadczenia stron nie pozwalają na wydanie decyzji, postępowanie zostaje umorzone, a sprawa trafia do sądu powszechnego. Do sądu może też żądać przekazania sprawy strona niezadowolona z ustalonego przebiegu granicy. Reprezentujemy właścicieli na obu etapach — zwłaszcza sądowym, gdzie każde stanowisko strony wywiera określony skutek procesowy.

Prowadzimy również sprawy o wydanie nieruchomości i o naruszenie posiadania oraz sprawy dotyczące przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku.

Księgi wieczyste — uzgodnienie treści i postępowania wieczystoksięgowe

Jeżeli Twoje prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej, zostało wpisane błędnie albo księga jest obciążona wpisem prawa, które już nie istnieje, możesz żądać usunięcia tej niezgodności. Część błędów prostuje się prostym wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego, ale rozbieżności dotyczące samego prawa własności wymagają powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ma to znaczenie wykraczające poza porządek w dokumentach: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę działającego w zaufaniu do wpisu, a niezgodność wpisu ze stanem rzeczywistym potrafi zablokować sprzedaż nieruchomości albo uzyskanie kredytu hipotecznego.

Najem, zaległy czynsz i eksmisja

Gdy lokator przestaje płacić, zapłaty można domagać się już po upływie pierwszego okresu rozliczeniowego. Pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do zapłaty, wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Warto pamiętać, że za zaległy czynsz odpowiadają solidarnie z najemcą także pełnoletnie osoby stale z nim zamieszkujące — wezwanie można więc skierować również do nich, a w przypadku małżeństwa do obojga małżonków.

Dopiero brak reakcji otwiera drogę sądową. Dalsze zaleganie z czynszem daje podstawę do wypowiedzenia umowy najmu, a następnie do wytoczenia powództwa o eksmisję oraz o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za okres po ustaniu najmu. Prowadzimy te sprawy zarówno po stronie wynajmujących, jak i lokatorów — w tym w sprawach o uprawnienie do lokalu socjalnego.

Obsługa wspólnot mieszkaniowych i firm deweloperskich

Adwokat Justyna Plewińska prowadzi stałą obsługę prawną wspólnot mieszkaniowych oraz podmiotów z branży deweloperskiej.

W zakresie obsługi wspólnot mieszkaniowych zajmujemy się przygotowaniem i opiniowaniem uchwał właścicieli lokali, zaskarżaniem uchwał do sądu, sporami z zarządcą nieruchomości, windykacją zaległości z tytułu zaliczek na koszty zarządu, rozliczeniami funduszu remontowego, sprawami dotyczącymi części wspólnych oraz sporami z deweloperem o wady nieruchomości wspólnej.

W zakresie obsługi firm deweloperskich przygotowujemy i negocjujemy umowy deweloperskie oraz umowy rezerwacyjne w zgodzie z wymogami ustawy deweloperskiej, prowadzimy sprawy związane z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym i rachunkami powierniczymi, opiniujemy nabycie gruntu pod inwestycję, prowadzimy sprawy dotyczące zintegrowanych planów inwestycyjnych i umów urbanistycznych oraz reprezentujemy inwestorów w postępowaniach o warunki zabudowy i pozwolenie na budowę.

Plan ogólny gminy i warunki zabudowy — zmiany 2026

Reforma planowania przestrzennego to najpoważniejsza zmiana w prawie nieruchomości od lat. Do 31 sierpnia 2026 r. każda gmina ma uchwalić plan ogólny — akt prawa miejscowego, który zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i przesądza, co i gdzie wolno budować. Gminy, które nie zdążą, nie będą mogły wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy.

Na osobnej stronie wyjaśniamy, co plan ogólny oznacza dla właściciela działki, i pokazujemy aktualny status planów ogólnych we wszystkich gminach powiatu poznańskiego oraz w Poznaniu.

Zakres spraw z prawa nieruchomości

• zniesienie współwłasności nieruchomości, rozliczenie nakładów i pożytków;
• zasiedzenie nieruchomości oraz zasiedzenie służebności;
• służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu, służebność mieszkania;
• rozgraniczenie nieruchomości, spory o granice i o naruszenie posiadania;
• badanie stanu prawnego nieruchomości przed nabyciem;
• umowy przedwstępne i umowy sprzedaży nieruchomości, roszczenia z rękojmi za wady;
• umowy darowizny, dożywocia i dzierżawy, asysta przy akcie notarialnym;
• uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
• ochrona własności i posiadania, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości;
• najem i dzierżawa nieruchomości, zaległy czynsz, eksmisja, najem okazjonalny;
• plan ogólny, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy, skargi na uchwały planistyczne;
• obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych;
• obsługa prawna firm deweloperskich, umowy deweloperskie i rezerwacyjne;
• wywłaszczenie, odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi publiczne, zwrot wywłaszczonej nieruchomości.

Podstawa prawna

Sprawy z zakresu prawa nieruchomości reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawa o własności lokali. Postępowania sądowe toczą się w oparciu o Kodeks postępowania cywilnego.

Pomoc prawna w sprawach nieruchomości: Poznań i powiat poznański

Klientów przyjmujemy osobiście w Poznaniu. Prowadzimy sprawy nieruchomościowe dotyczące gruntów położonych w Poznaniu i we wszystkich gminach powiatu poznańskiego, a na życzenie klienta także w innych miejscowościach w całym kraju. Czynności, które nie wymagają osobistego udziału, wykonujemy zdalnie — telefonicznie oraz przez WhatsApp, Zoom i Teams.

Najczęściej zadawane pytania – prawo nieruchomości

---