Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca

Cudzoziemców obowiązują pewne ograniczenia związane z nabyciem nieruchomości w naszym kraju. Nie oznacza to, że zakup działki czy mieszkania jest całkowicie poza ich zasięgiem. W tym artykule wyjaśniamy, w jakich sytuacjach cudzoziemcy muszą uzyskać specjalne zezwolenie na zakup nieruchomości oraz jak spełnić wymagania stawiane przez przepisy.

Podstawowym aktem regulującym nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców. Została ona uchwalona w 1920 roku i od tego czasu była wielokrotnie nowelizowana.

Kim jest cudzoziemiec w myśl przepisów ustawy o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców?

Zacznijmy od najważniejszego wyjaśnienia: nie każda osoba nie mająca polskiego obywatelstwa jest przez ustawę o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemcówtraktowana jako cudzoziemiec. Konieczność uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce nie dotyczy obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii.

Jak więc ustawa definiuje cudzoziemców? Są nimi:

• osoby fizyczne, które nie posiadają polskiego obywatelstwa,
• osoby prawne z siedzibą za granicą,
• nieposiadające osobowości prawnej spółki osób, które nie mają polskiego obywatelstwa ani siedziby w Polsce, które mają siedzibę za granicą i zostały utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium Polski, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki, które są cudzoziemcami.

Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?

Nie w każdej sytuacji cudzoziemcy z czterech powyższych grup potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości. Nie potrzebują go, jeśli nabywają:

• tzw. samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka). Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego

• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż,
• nieruchomość, a mieszkają w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – dotyczy to sytuacji, w której cudzoziemiec ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat, a w dniu nabycia są uprawnieni do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków),
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmują nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Nie potrzeba również zezwolenia, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia i jest osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzi. Co innego, gdy został powołany do dziedziczenia w drodze testamentu i nie należy przy tym do kręgu spadkobierców, czyli nie jest członkiem rodziny zmarłego. W takiej sytuacji zezwolenie na nabycie nieruchomości jest wymagane.

Nieruchomość w strefie nadgranicznej

Jak widać, tych wyłączeń jest bardzo wiele. Są jednak sytuacje, w których zezwolenie jest konieczne. Tak będzie, gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość położoną w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha. Strefa nadgraniczna obejmuje obszar szerokości od 2 do 6 km licząc od linii granicy na lądzie oraz od brzegu wód granicznych i brzegu morskiego w głąb kraju. Obejmuje więc wsie położone wzdłuż granicy z Białorusią i Ukrainą, ale także popularne miejscowości nadmorskie takie jak Gdynia, Sopot, Gdańsk, Krynica Morska. Pełna lista gmin należących do strefy nadgranicznej została zawarta w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji z dnia 29 sierpnia 2001 r. w sprawie wykazu gmin położonych w strefie nadgranicznej oraz wzorów tablic umieszczanych w tej strefie i zasad ich utrzymania przez straż graniczną.

Jakie warunki trzeba spełnić, by uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości?

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca składa się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wzór wniosku możnapobrać na przykład z tej strony.

Zezwolenie zostanie wydane, jeśli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
• nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• cudzoziemiec wykaże swoje więzi z Polską.

Aby wykazać więzi z Polską, może wskazać, że:

• ma polską narodowość lub pochodzenie
• ma żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi
• ma zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego UE
• jest członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej
• prowadzi w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą. Jeśli jako przedsiębiorca nabywa nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, musi wykazać, że zakup wiąże się z rzeczywistymi potrzebami prowadzonej działalności.