31 sierpnia 2026 r. minął ustawowy termin uchwalenia planów ogólnych. Nie został przedłużony, mimo apeli samorządów. Według Ministerstwa Rozwoju i Technologii do tego dnia uchwalono i ogłoszono 877 planów ogólnych, czyli 35,37% gmin w Polsce. Pozostałe blisko dwie trzecie weszły we wrzesień bez planu ogólnego i bez studium uwarunkowań, które z tym dniem straciło moc.

Co się zmieniło 1 września

Zmieniła się jedna rzecz, ale kluczowa: wniosek o warunki zabudowy złożony od 1 września 2026 r. może zostać rozpatrzony tylko w gminie, w której plan ogólny wszedł w życie – i tylko dla działki położonej w obszarze uzupełnienia zabudowy. W gminie bez planu ogólnego nowej wuzetki nie ma jak wydać.

To samo dotyczy decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz uchwalania nowych planów miejscowych. Do czasu wejścia w życie planu ogólnego ścieżka inwestycyjna dla działek nieobjętych planem miejscowym jest w takiej gminie zamknięta.

Co się nie zmieniło

• Obowiązujące plany miejscowe zachowują moc. Jeżeli Twoja działka jest objęta MPZP, budujesz na jego podstawie i reforma nic tu nie zmienia. Brak planu ogólnego nie unieważnia planu miejscowego.
• Wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy pozostają ważne. Prawomocna wuzetka nadal jest podstawą wniosku o pozwolenie na budowę.
• Postępowania wszczęte wnioskiem złożonym do 31 sierpnia 2026 r. toczą się dalej na dotychczasowych zasadach – bez wymogu położenia działki w obszarze uzupełnienia zabudowy, niezależnie od tego, kiedy urząd faktycznie wyda decyzję.

Ten trzeci punkt jest dziś najważniejszy dla wielu osób. Sierpień przyniósł lawinę wniosków składanych w ostatniej chwili i w wielu gminach urzędy mają kilkumiesięczne zaległości. Jeżeli złożyłeś wniosek przed terminem, Twoja sprawa nie przepadła – ale może trwać dłużej, niż przewiduje kodeks. W takiej sytuacji przysługuje ponaglenie, a następnie skarga na bezczynność lub przewlekłość.

Które gminy powiatu poznańskiego zdążyły

Plan ogólny obowiązuje w dziesięciu z osiemnastu gmin powiatu poznańskiego i miasta Poznania: w Poznaniu, Puszczykowie, Murowanej Goślinie, Luboniu, Swarzędzu, Suchym Lesie, Tarnowie Podgórnym, Komornikach, Stęszewie i Buku.

Trzy z nich uchwaliły plan w ostatnim tygodniu sierpnia – Komorniki (24 sierpnia, na sesji nadzwyczajnej; plan obowiązuje od 9 września), Stęszew (26 sierpnia; od 11 września) i Buk (26 sierpnia; od 16 września).

Planu ogólnego nadal nie mają: Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Kostrzyn, Kórnik, Mosina, Pobiedziska i Rokietnica. To w tych ośmiu gminach nowe wnioski o warunki zabudowy nie mogą dziś zostać rozpatrzone.

Tabelę z numerami uchwał, datami publikacji i datami wejścia w życie dla każdej gminy prowadzimy i aktualizujemy na stronie o planie ogólnym gminy.

Uchwalony plan nie zawsze oznacza dobre wieści

Warto zwrócić uwagę na drugą stronę medalu. Gmina z uchwalonym planem ogólnym może wydawać warunki zabudowy, ale tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy – a jego wyznaczenie jest fakultatywne i bywa bardzo wąskie.

Skala różnic w powiecie poznańskim jest duża. W Suchym Lesie obszary uzupełnienia zabudowy obejmują 17,17% powierzchni gminy, w Tarnowie Podgórnym 6,11%, w Stęszewie 3,38%, a w Komornikach 1,52%. W praktyce oznacza to, że dla większości działek w Komornikach nieobjętych planem miejscowym droga do warunków zabudowy jest zamknięta mimo uchwalenia planu ogólnego.

Do tego dochodzi strefa planistyczna. Działka w strefie otwartej albo w strefie produkcji rolniczej nie zostanie zabudowana domem niezależnie od obszaru uzupełnienia zabudowy. W gminach powiatu, które mają już plan, strefa otwarta zajmuje od około 42% do blisko 78% powierzchni.

Co można zrobić teraz

1. Sprawdź, czy działka ma plan miejscowy. Jeżeli ma – temat Cię nie dotyczy.
2. Jeżeli złożyłeś wniosek przed 31 sierpnia – pilnuj sprawy. Postępowanie toczy się na starych zasadach, ale przy obecnym obciążeniu urzędów warto kontrolować terminy i w razie potrzeby złożyć ponaglenie.
3. Jeżeli Twoja gmina ma już plan – sprawdź strefę planistyczną i obszar uzupełnienia zabudowy. Te dwa zapisy razem przesądzają o możliwości zabudowy.
4. Jeżeli gmina planu nie ma – włącz się w konsultacje projektu. To jedyny moment, w którym można realnie wpłynąć na przebieg granic obszaru uzupełnienia zabudowy. W ośmiu gminach powiatu ten moment nadal trwa.
5. Jeżeli kupujesz działkę – sprawdź plan ogólny przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Zapewnienie sprzedającego, że działka jest budowlana, nie zastępuje weryfikacji strefy i obszaru uzupełnienia zabudowy. Wstępnie sprawdzisz to w naszym bezpłatnym narzędziu online.

Czy będą kolejne zmiany

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało nowelizację ustawy planistycznej, między innymi zwolnienie gmin z odpowiedzialności za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy oraz złagodzenie zasad bilansowania terenów pod zabudowę tam, gdzie istnieje już infrastruktura drogowa i wodno-kanalizacyjna. Na dziś są to zapowiedzi, a nie obowiązujące przepisy. Będziemy aktualizować ten wpis, jeśli się to zmieni.

Jak pomagamy

Badamy stan planistyczny konkretnej działki i oceniamy realną możliwość jej zabudowy, prowadzimy sprawy z wniosków złożonych przed terminem wraz z ponagleniami, sporządzamy uwagi do projektów planów ogólnych oraz skargi na uchwały planistyczne. Więcej o zakresie spraw – na stronie prawa nieruchomości.

Jeżeli masz działkę bez planu miejscowego i nie wiesz, na czym stoisz – napisz albo zadzwoń: 605 660 248. Ocena sytuacji zajmuje zwykle jedną rozmowę.

Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej dotyczącej konkretnej nieruchomości. Stan prawny i dane o planach ogólnych na 23 września 2026 r.

Artykuł Gmina nie uchwaliła planu ogólnego. Co teraz z warunkami zabudowy pochodzi z serwisu Plewińscy Kancelaria Adwokacka i Radcowska.

Podstawowym aktem regulującym nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców jest ustawa o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców. Została ona uchwalona w 1920 roku i od tego czasu była wielokrotnie nowelizowana.

Kim jest cudzoziemiec w myśl przepisów ustawy o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemców?

Zacznijmy od najważniejszego wyjaśnienia: nie każda osoba nie mająca polskiego obywatelstwa jest przez ustawę o nabyciu nieruchomości przez cudzoziemcówtraktowana jako cudzoziemiec. Konieczność uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce nie dotyczy obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii.

Jak więc ustawa definiuje cudzoziemców? Są nimi:

• osoby fizyczne, które nie posiadają polskiego obywatelstwa,
• osoby prawne z siedzibą za granicą,
• nieposiadające osobowości prawnej spółki osób, które nie mają polskiego obywatelstwa ani siedziby w Polsce, które mają siedzibę za granicą i zostały utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium Polski, kontrolowane bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki, które są cudzoziemcami.

Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?

Nie w każdej sytuacji cudzoziemcy z czterech powyższych grup potrzebują zezwolenia na zakup nieruchomości. Nie potrzebują go, jeśli nabywają:

• tzw. samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka). Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego

• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż,
• nieruchomość, a mieszkają w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – dotyczy to sytuacji, w której cudzoziemiec ma żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszka w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat, a w dniu nabycia są uprawnieni do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków),
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy przejmują nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Nie potrzeba również zezwolenia, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość w drodze dziedziczenia i jest osobą uprawnioną do dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzi. Co innego, gdy został powołany do dziedziczenia w drodze testamentu i nie należy przy tym do kręgu spadkobierców, czyli nie jest członkiem rodziny zmarłego. W takiej sytuacji zezwolenie na nabycie nieruchomości jest wymagane.

Nieruchomość w strefie nadgranicznej

Jak widać, tych wyłączeń jest bardzo wiele. Są jednak sytuacje, w których zezwolenie jest konieczne. Tak będzie, gdy cudzoziemiec chce nabyć nieruchomość położoną w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni większej niż 1 ha. Strefa nadgraniczna obejmuje obszar szerokości od 2 do 6 km licząc od linii granicy na lądzie oraz od brzegu wód granicznych i brzegu morskiego w głąb kraju. Obejmuje więc wsie położone wzdłuż granicy z Białorusią i Ukrainą, ale także popularne miejscowości nadmorskie takie jak Gdynia, Sopot, Gdańsk, Krynica Morska. Pełna lista gmin należących do strefy nadgranicznej została zawarta w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji z dnia 29 sierpnia 2001 r. w sprawie wykazu gmin położonych w strefie nadgranicznej oraz wzorów tablic umieszczanych w tej strefie i zasad ich utrzymania przez straż graniczną.

Jakie warunki trzeba spełnić, by uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości?

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca składa się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wzór wniosku możnapobrać na przykład z tej strony.

Zezwolenie zostanie wydane, jeśli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
• nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• cudzoziemiec wykaże swoje więzi z Polską.

Aby wykazać więzi z Polską, może wskazać, że:

• ma polską narodowość lub pochodzenie
• ma żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi
• ma zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego UE
• jest członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej
• prowadzi w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą. Jeśli jako przedsiębiorca nabywa nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, musi wykazać, że zakup wiąże się z rzeczywistymi potrzebami prowadzonej działalności.

Artykuł Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca pochodzi z serwisu Plewińscy Kancelaria Adwokacka i Radcowska.